Ежегодно тысячи людей приобретают недвижимость. Одни покупают квартиру для решения жилищного вопроса, другие приобретают или берут в аренду нежилое помещение для развития бизнеса. Зачастую появляется необходимость приспособить помещения под себя или коммерческие цели. В таком случае, согласование перепланировки должно стать первостепенной задачей для собственника, поскольку проводить различные строительные работы по перепланировке квартиры или нежилого помещения без предварительного разрешения довольно-таки непредусмотрительно.

                Перепланировка и переустройство объектов недвижимости ведут к прекращению существования зарегистрированного объекта, вследствие чего собственнику необходимо заново регистрировать право собственности на новый объект недвижимости и получать новые правоустанавливающие документы.

                Штраф за перепланировку квартиры без соответствующего разрешения для физических лиц составляет 2-2,5 тысячи рублей. Сумма смешная, однако перепланировка квартиры в многоквартирном доме грозит не только штрафом, но и несет ряд негативных последствий:

                1) Если не узаконить перепланировку квартиры, то при сделке купли-продажи квартира более чем потеряет в цене. Законом не установлено преград для проведения сделок купли-продажи квартир с несогласованными перепланировками, но в интересах продавца сообщить об этом покупателю, а еще лучше отразить настоящий факт в договоре купли-продажи. Иначе впоследствии покупатель сможет использовать это обстоятельство для оспаривания купли-продажи в судебном порядке и признания сделки недействительной. В конечном итоге бывшему владельцу придется вернуть покупателю деньги, а также неустойки, штрафы, и компенсировать издержки на судебное разбирательство.

                2) Банк вправе отказать возможному покупателю в предоставлении ипотечного кредитования на покупку квартиры с незаконной перепланировкой. А в случае, если незаконная перепланировка сделана в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, банк вправе потребовать погасить займ досрочно. Если же заемщику это не удастся, квартира будет реализована с открытых торгов, банк заберет свою долю в счет погашения кредита и расходов на продажу квартиры, а бывшему владельцу будет выплачена только та часть средств, которая уже выплачена банку по ипотечному кредиту.

                3) Касаемо наследования недвижимости, нотариус вправе отказать наследополучателю в выдаче свидетельства о наследстве на квартиру с незаконной перепланировкой из-за разницы между правоустанавливающей документацией и данными в техпаспорте БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

                4) В случае с приватизированной квартирой, имеющей несогласованную перепланировку, государственные органы вправе потребовать привести ее в первоначальное состояние. Данная процедура окажется предельно затратной. Если собственник откажется, недвижимость выставят на торги.

                Перепланировка разрешена только в случае, если изменения не нанесут вреда собственнику и его соседям. Запрещено: изменять местонахождение коммуникаций, объединять смежные помещения или сносить стены, если это приведет к непригодности квартиры для проживания, изменять технические параметры дома, устанавливать специальные устройства, корректирующие показания счетчиков, заниматься переоборудованием вентиляции, превышать нормы нагрузки на несущие конструкции дома, изменять стеновые конструкции, переносить электропроводку. По закону владельцам жилплощади разрешены: перенос и установление старых перегородок, дверей и др., осуществление проемов в стенах, установка лестниц, заделка проемов в стенах, которые не являются несущими, осуществление сноса или установки шкафов, встроенных в стены, объединение комнат, объединение балкона с жилой комнатой. Полный перечень разрешенных работ необходимо уточнять в БТИ при разработке проектной документации.

                Штраф за несогласованную перепланировку нежилого помещения, если он выписывается на юридическое лицо, может достигать 350 тысяч рублей. Кроме того, отдельное обязательство может налагаться на Генерального директора организации.

                При подготовке к переустройству помещений в нежилом помещении собственнику не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и государственной жилищной инспекцией. Для этого предстоит выполнить следующие действия:

¾     заказать или подготовить проект переустройства;

¾     провести работы в точном соответствии с проектной документацией;

¾     заказать изменения в техническую документацию на объект;

¾     обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в сведения кадастрового учета.

                В сравнении с согласованием перепланировки квартиры в многоквартирном доме, перепланировка нежилого помещения носит упрощенный порядок. Однако, на каждой стадии переустройства необходимо исполнительно соблюдать требования законодательства  и административные регламенты по узакониванию выполненных работ. Перепланировка в отдельно стоящих зданиях также должна быть согласована.

                Перепланировка производственных помещений не имеет отдельного регулирования и на нее также распространяются нормы о нежилых помещениях. Перепланировка административного здания является разновидностью перепланировки нежилых ОКС. Перепланировкой является объединение комнат и помещений в здании, снос или устройство стен.

                Решение МВК о согласовании проекта перепланировки – это единственный документ, дающий официальное право производить ремонтно-отделочные работы в квартире или нежилом помещении. Дополнением к решению о согласовании является Проект перепланировки квартиры или нежилого помещения со штампом МВК о согласовании.